Nemovitosti - prodej, koupě, darování

Pod pojmem nemovitá věc se člověku většinou vybaví dům, chata, garáž, stavba či pozemek. Skutečností však je, že z právního hlediska je pod nemovitou věc možno podřadit daleko více věcí, a to nejen těch hmotných a reálně vnímatelných ve světe kolem nás, ale také kupříkladu určitá práva a jiné věci bez hmotné podstaty. V tomto článku se však budeme věnovat pouze věcem nemovitým jako jsou právě domy, stavby nebo pozemky a možnostem, jak s nimi nakládat, respektive jak je převést do vlastnictví jiného.

Na úvod je třeba zmínit, že danou problematiku nemovitých věcí v českém právním řádu upravuje zejména zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Zajímavostí je, že občanský zákoník nezná pojem nemovitost, nýbrž pouze nemovitá věc. Pojem nemovitost je totiž pouze legislativní zkratkou pro nemovitou věc, kterou zákonodárce zavedl v ustanovení § 1 katastrálního zákona.

S nemovitostmi se obchoduje každý den, o čemž svědčí údaje Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Dle veřejně dostupných informací vedly katastrální úřady v České republice v roce 2021 1.001.152 řízení týkajících se nemovitých věcí. Téměř polovina (přesně 486.770) řízení se týkala vlastnického práva, tzn. že v České republice se v roce 2021 každý pracovní den změnilo vlastnické právo u přibližně 1.931 nemovitých věcí. Jedná se o neuvěřitelný počet, který znamená, že přibližně každých 45 sekund každého pracovního dne v roce 2021 došlo ke změně vlastnického práva u nemovitých věcí.

Mimo řízení týkající se vlastnického práva bylo v roce 2021 vedeno více než půl milionu dalších řízení souvisejících s nemovitostmi. Jedná kupříkladu o řízení ve věcech zástavních práv, věcných břemen, předkupních práv, zákazů zcizení či zatížení nebo také nájmů a pachtů.

I přes velkou četnost transakcí s nemovitostmi je potřeba mít na paměti, že prodat, koupit, darovat či směnit nemovité věci není jako nakupovat v obchodě a v každém případě je nutností velká opatrnost, přičemž nezáleží na tom, zda se jedná o pole v hodnotě desetitisíců nebo nový rodinný dům v hodnotě několika milionů.

Kde jsou nemovité věci evidovány a jak s nimi nakládat

1) Katastr nemovitostí

Oproti veřejnému rejstříku, ve kterém se evidují osoby fyzické a právnické, je katastr nemovitostí veřejným seznamem obsahujícím soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem. V oblasti nemovitostí se tak jedná o klíčový veřejný seznam.

V katastru nemovitostí je pro každého dostupné vyhledání všech nemovitých věcí v něm evidovaných a zjištění informací kupříkladu o vlastníkovi stavby, o poloze pozemku, o výměře pozemku nebo o jeho druhu. Z katastru nemovitostí se však dá zjistit daleko více informací, které mohou být při koupi nebo prodeji nemovitosti velice důležité.

Zjistit výše uvedené informace o nemovitých věcech lze v zásadě dvěma způsoby. První nejpoužívanější možností je použití internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí. Druhou možností, jejímž prostřednictvím zjistíme více informací, je opatřit si tzv. list vlastnictví, na kterém najdeme skutečně veškeré podrobné informace týkající se nemovitých věcý, které katastr nemovitostí eviduje, kupříkladu zápisy svědčící ve prospěch nemovitostí nebo naopak zápisy omezující vlastnické právo. Nemovitosti se na listech vlastnictví evidují podle vlastníků pro jednotlivá katastrální území. Pokud tedy máte Vaše nemovitosti zapsané na jednom listu vlastnictví, neznamená to, že žádné další nemovitosti nevlastníte, protože mohou být zapsány na jiném listu vlastnictví.

Nezapomeňte, že jednou ze základních zásad, kterou se katastrální úřady řídí, je zásada priority, tzn. že práva se do katastru zapisují v pořadí, v jakém jsou doručeny návrhy na jejich vklad. Ideálním případem na vysvětlení může být vklad zástavního práva a vklad vlastnického práva. Přesto, že na podatelně obě smlouvy podáte s rozestupem jedné minuty, musíte je podat ve správném pořadí, jinak by mohla nastat situace, kdy katastrální úřad jeden z návrhů na vklad zamítne. Rozhodné v dané situaci je, kdo může v okamžiku podání návrhu na vklad s nemovitostí disponovat, tedy kdo je jejím vlastníkem. Vlastník zřizuje zástavní právo ke své nemovitosti, zároveň ji prodává. Nejdříve musí podat návrh na vklad zástavního práva a až poté návrh na vklad vlastnického práva. V opačném případě, bude návrh na vklad zástavního práva zamítnut, jelikož katastrální úřad nejdříve zohlední převod vlastnického práva a následně zjistí, že ten kdo navrhuje vklad zástavního práva již není vlastníkem nemovité věci a není tedy oprávněn k takovému jednání.

2) Nakládání s nemovitými věcmi

S nemovitými věcmi lze nakládat různými způsoby, a to v závislosti na to, zda chceme nemovitou věc převést do vlastnictví jiného nebo ji pouze přenechat k užívání jinému. V našem článku se však zaměříme pouze na převedení do vlastnictví jiného, tedy na prodej a koupi nemovitých věcí, darování nemovitých věcí a směnu nemovitých věcí.

Musíme však zmínit, že ke změně vlastnického práva nemusí dojít vždy na základě smlouvy. O změně vlastnického práva může rozhodnout kupříkladu soud v rámci řízení o určení vlastnického práva nebo v rámci dědického řízení.

Co se týče možností přenechání věci k užití jinému, tak mezi ně řadíme ve vztahu k nemovitým věcem zejména nájem a pacht.

a) Darování nemovitých věcí

Jedná se zřejmě o nejčastěji používaný způsob převodu vlastnického práva mezi osobami blízkými, a to z důvodu daňových osvobození, která jsou blíže uvedena v ustanovení § 10 odst. 3 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Darování nebo také bezúplatný převod vlastnického práva je v občanském zákoníku upraven poměrně stručně avšak jasně, a to v ustanoveních § 2055 a následujících.

Ve všech případech zmíněných v tomto článku je pro převod vlastnického práva k věci zapsané do katastru nemovitostí nutné uzavřít smlouvu v písemné formě. Předmětem takové smlouvy je pak kdo komu a co bezúplatně převádí do vlastnictví. Byť se v případě darovací smlouvy jedná o poměrně jednoduchou záležitost, vždy doporučujeme, aby byla sepsána člověkem s právním vzděláním, ideálně pak advokátem, který je pro poskytování právních služeb pojištěn.

V případech, kdy si účastníci smlouvy sepíší smlouvu sami, se nejčastěji objevují chyby ve specifikaci nemovitostí. Ty je potřeba označit a specifikovat v souladu s katastrálním zákonem. Pokud tomu tak není, katastrální úřad vklad práva na základě vadné smlouvy zamítne, přičemž je nutné uvést, že ve smlouvě po zahájení vkladového řízení není možné cokoli upravovat.

Pokud máme smlouvu sepsanou a podepsanou, je možné ji podat na katastrální úřad. Nezapomeňte, že podpisy na smlouvě určené pro katastrální úřad musí být úředně ověřeny. Podpisy je možné ověřit na pobočkách České pošty, které poskytují službu Czech POINT, dále u notáře anebo u advokáta, který Vám smlouvu sepsal. V našem případě úřední ověření podpisů poskytujeme jako součást našich právních služeb.

Smlouva však není to jediné, co je potřeba na katastrální úřad přinést. Nutností je také návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, který nejjednodušeji vytvoříte v internetové aplikaci Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Na návrhu na vklad není třeba ověřovat Vaše podpisy. V rámci našich služeb je příprava návrhu na vklad samozřejmostí.

V jednoduchém případě Vám tedy při darování postačuje darovací smlouva a návrh na vklad. Pokud však smlouva odkazuje na nějakou listinu, kterou katastrální úřad vyžaduje, je potřeba ji uvést jako přílohu a k návrhu na vklad ji přiložit.

S darováním se v moha případech pojí i zřizování věcných břemen, kdy nejčastějším případem je zřízení služebnosti užívacího práva. Jako příklad lze uvést následující. Rodiče Vám chtějí darovat jejich dům, avšak chtějí mít jistotu, že v tomto domě budou moci dožít. V takovém případě darovací smlouva obsahuje přímo sjednání bezúplatného doživotního užívání nemovitých věcí pro dárce. Toto věcné břemeno se do katastru nemovitostí zapíše v rámci jednoho řízení spolu s převodem vlastnického práva.

V případě darování nemovitých věcí je dále nutné uhradit katastrálnímu úřadu správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Tento poplatek se hradí za každý podaný návrh. Vzhledem k tomu je kupříkladu vhodné spojit darování nemovitých věcí a zřízení věcného břemene do jedné smlouvy. V případě, že byste měli zvlášť darovací smlouvu a zvlášť smlouvu o zřízení věcného břemene, bylo potřeba nejen vytvořit dva návrhy na vklad, ale také uhradit katastrálnímu úřadu dvakrát správní poplatek.

b) Prodej a koupě nemovitých věcí

Na rozdíl od darování nemovitých věcí při koupi nebo prodeji jednáte většinou s protistranou, kterou neznáte, a tudíž je potřeba jednat velice obezřetně. V kupní smlouvě totiž nejde pouze o převod vlastnického práva, ale je rozhodně vhodné, aby smlouva obsahovala i spoustu jiných ujednání.

V základu je koupě upravena v ustanoveních § 2079 a následujících občanského zákoníku, konkrétní úpravu koupě nemovitých věcí pak nejdeme v ustanoveních § 2128 a následujících občanského zákoníku. Dle zákonné úpravy se jedná o závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu věc, která je předmětem koupě, a umožnit mu nabytí vlastnického práva k ní. Na druhou stranu jde o závazek kupujícího věc převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu.

Vzhledem k tomu, že při prodeji a koupi nemovitostí dochází k finanční transakci, jejímž předmětem jsou mnohdy miliony korun, doporučujeme, aby Vám kupní smlouvu sepsal advokát. Stejně jako ostatní advokáti poskytujeme klientům úschovu kupní ceny, která je v dnešní době standardem při obchodování s nemovitostmi. Krom advokáta Vám úschovu kupní ceny poskytne také notář nebo banka, avšak zásadně za vyšší cenu.

Úschova kupní ceny je v dnešní době stejně bezpečná jako v jiných výše uvedených případech, když pro advokátní úschovu platí přísná pravidla. V rámci našich služeb nabízíme klientům spolu se sepsáním kupní smlouvy a ověřením podpisů i sepsaní smlouvy o advokátní úschově a návrhu na vklad.

Úschova kupní ceny, ať je uskutečněna kdekoli, poskytuje oběma stranám důležité záruky. Pro stranu prodávající jde ve standardních případech o záruku, že nemovitosti budou kupujícímu převedeny až po složení kupní ceny do úschovy, naopak pro stranu kupující jde ve standardních případech o záruku, že kupní cena se dostane k prodávajícímu až po převodu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Nehrozí tak, že Vám prodávající uteče s penězi, aniž by Vám převedl nemovitosti a naopak nehrozí, že Vám kupující nezaplatí za převod vlastnického práva.

Kupní smlouva však obsahuje spoustu důležitých ujednání. Jako ty nejzákladnější lze zmínit sjednání termínu a způsobu úhrady kupní ceny, sjednání termínu předání nemovitých věcí, sjednání sankcí pro případy porušení povinností a dále také prohlášení smluvních stran týkající se nemovitých věcí. Je takřka nemožné vyjmenovat vše, co je v kupní smlouvě možné ujednat, jelikož každá nemovitost je jiná, a tak i každá kupní smlouva je jiná. Důležitá je opět i specifikace nemovitých věcí, která se může stát složitější kupříkladu v případě, kdy zároveň dochází ke slučování nebo dělení pozemků na základě geometrického plánu.

V mnoha případech kupní smlouva operuje se zřízením nebo výmazem zástavního práva. Pokud taková ujednání chybí nebo jsou nesprávná, může se jedna ze stran dostat do velmi nepříjemné a komplikované situace.

Za zmínku také stojí možnost vzdání se práv z vad. Pro prodávajícího je takové ujednání velice výhodné, jelikož v případě jakýchkoli vad, a to i skrytých, se po něm nemůže kupující ničeho domáhat. Nutno dodat, že se nejedná o standardní ujednání v kupní smlouvě. Používá se nejčastěji v případě prodeje starých nemovitých věcí nebo nemovitostí v dezolátním stavu, kdy prodávající skutečně není schopen garantovat stav nemovitosti a nechce za něj ručit.

Ve většině případů neprosadíte v kupní smlouvě všechna navržená ujednání, protože pro druhou stranu nemusí být výhodná. Sjednání obsahu kupní smlouvy je tak mnohdy hledáním kompromisu mezi smluvními stranami.

Kupní smlouva by měla být vyvážená, měla by poskytovat oběma stranám obdobné záruky a měla by je rovněž obdobně sankcionovat za porušení povinností. V případě, že jednáte o koupi nebo prodeji nemovitých věcí a druhá smluvní strana trvá na nestandardních ujednáních, která narušují vyváženost smlouvy, doporučujeme klientům zvážit uzavření takového obchodu. V případě problémů by tak mohla nastat teoretická situace, kdy jedna strana za porušení svých povinností nebude nijak sankcionována, naopak druhá strana za porušení svých povinností zaplatí statisícové pokuty. Pokud navíc jednáte se zkušenou protistranou může se stát, že Vám unikne propojenost některých ujednání, které Vás následně dostanou do problémů. Pokud je Vám předložen návrh smlouvy k podpisu, nebojte se říct si o čas a smlouvu si několikrát důkladně pročíst, ideálně ji předložte svému advokátovi k revizi a připomínkování.

Rozebrat podrobněji celý obsah kupní smlouvy by vydalo na několik článků, proto pokud máte jakékoli dotazy, neváhejte se na nás obrátit, my Váš případ posoudíme a pomůžeme Vám s jeho řešením.

K prodeji a koupi nemovitých věcí je závěrem potřeba uvést, že v souvislosti s katastrálním úřadem je postup shodný. Na kupní smlouvě je nutné úředně ověřit podpisy, je nutné předložit návrh na vklad, případně přílohy smlouvy a zaplatit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.

c) Směna nemovitých věcí

Směna je dalším závazkem, při němž dochází k převedení věci do vlastnictví jiného. Nejedná se o příliš využívaný institut, jelikož případů, kdy lze směnnou smlouvu uzavřít není mnoho. Jak plyne ze samotného názvu i z ustanovení § 2184 občanského zákoníku, jedná se o závazek jedné strany převést vlastnické právo k věci druhé straně výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci první straně.

Nejlépe si lze směnu vysvětlit na případu mezi dvěma sousedy, kteří mají za domem zahrady, avšak pozemky nejsou správně uspořádány. Sousedi ví, že kdyby si své zahrady směnili, bylo by uspořádání pozemků vhodnější pro oba. Z tohoto důvodu se rozhodnout uzavřít směnnou smlouvu.

V případě směny nemovitých věcí zapsaných do katastru nemovitostí se stejně jako v případě darovací smlouvy a kupní smlouvy vyžaduje uzavření směnné smlouvy v písemné formě. Občanský zákoník dále říká, že na směnu se přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku týkající se kupní smlouvy. Co do obsahu se tak bude směnná smlouva nejvíce podobat kupní smlouvě.

Z uvedeného plyne, že v i případě uzavírání směnné smlouvy je třeba jednat obezřetně. Byť bude nejčastější směna nemovitostí s obdobnou hodnotou, nejedná se o pravidlo. V případě, kdy jedna ze stran směňuje pozemky ve vyšší hodnotě, dohodnout se smluvní strany na finančním vyrovnáni. Stejně jako v případě kupní smlouvy je více než vhodné, aby bylo finanční vyrovnání realizováno prostřednictvím advokátní úschovy, která poskytne oběma stranám stejné záruky.

Co bylo výše napsáno o kupní smlouvě, je téměř ve všech ohledech použitelné i pro směnnou smlouvu, když lze rovněž ve směnné smlouvě sjednat věcná břemena, smluvní pokuty či vzdání se práv z vad.

Směnná smlouva je v podstatě dvěma kupními smlouvami, které jsou vtěleny do jednoho dokumentu. Výhodou pak je, že všechna práva a povinnosti jsou uvedeny v jedné smlouvě a na katastru nemovitostí se vede pouze jedno vkladové řízení, tudíž se platí pouze jeden správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.

Stejně jako v obou výše uvedených případech je nutné na směnné smlouvě úředně ověřit podpisy smluvních stran a smlouvu předložit katastrálnímu úřadu spolu s vyplněným a podepsaným návrhem na vklad.

Doufáme, že pro Vás byl tento článek alespoň částečně užitečný a našli jste v něm odpovědi na Vaše otázky. Samozřejmě tímto článkem nelze odpovědět, na vše, co by mohlo jeho čtenáře zajít, ale v takovém případě, se na nás neváhejte obrátit a Váš případ budeme řešit individuálně.